Xây dựng một ngôi nhà là một trong những sự kiện trọng đại và tiêu tốn nhiều tâm sức, tiền bạc nhất của đời người. Ngày nay, giải pháp “Xây nhà trọn gói” (hay còn gọi là chìa khóa trao tay) đang trở thành xu hướng được đại đa số chủ đầu tư lựa chọn nhờ tính tiện lợi, giúp tiết kiệm thời gian và công sức. Tuy nhiên, nỗi ám ảnh lớn nhất của các gia chủ khi bắt tay vào làm nhà chính là cụm từ “chi phí phát sinh”.
Không ít trường hợp ngân sách dự toán ban đầu chỉ khoảng 1 tỷ đồng, nhưng đến khi bàn giao nhà, con số thực tế lại đội lên tới 1,3 tỷ hoặc 1,5 tỷ đồng. Việc này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch tài chính và tâm lý của gia đình. Vậy làm thế nào để sở hữu một ngôi nhà hoàn mỹ mà không rơi vào bẫy phát sinh chi phí? Hãy cùng tìm hiểu những kinh nghiệm xương máu được đúc kết từ các chuyên gia xây dựng ngay dưới đây.
1. CHỐT KỸ BẢN VẼ THIẾT KẾ CHI TIẾT TRƯỚC KHI THI CÔNG
Nguyên nhân hàng đầu và phổ biến nhất dẫn đến việc phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng xuất phát từ việc thay đổi ý định của chủ đầu tư khi thợ đã vào việc. Nhiều gia chủ khi xem bản vẽ 2D, 3D trên giấy thì gật đầu đồng ý, nhưng khi nhà thầu đổ bê tông, xây tường gạch lên form thực tế thì lại cảm thấy không ưng ý, dẫn đến yêu cầu: đập bức tường này đi xây dịch vào một chút, mở rộng thêm cái ban công, hay thay đổi vị trí của nhà vệ sinh…
Mỗi một quyết định thay đổi cấu trúc khi đã thi công sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy về mặt tài chính:
-
Lãng phí vật tư: Vật liệu cũ đã xây lên bị đập bỏ hoàn toàn biến thành phế thải, đồng thời phải tốn thêm chi phí mua vật tư mới.
-
Tốn kém nhân công: Bạn phải trả thêm tiền công đập phá và tiền công xây dựng lại cho đội thợ.
-
Ảnh hưởng kết cấu: Việc đập đi sửa lại đôi khi làm suy giảm khả năng chịu lực liên kết của công trình và kéo dài tiến độ thi công.
Lời khuyên: Hãy dành thời gian từ 1 đến 2 tháng làm việc thật kỹ với kiến trúc sư. Hãy lường trước mọi kịch bản sinh hoạt của gia đình để tối ưu hóa công năng trên bản vẽ. Chỉ khi nào bạn thực sự hiểu rõ và hài lòng 100% với từng ngóc ngách trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, lúc đó mới tiến hành ký hợp đồng xây dựng.
2. BÓC TÁCH KHỐI LƯỢNG VÀ BẢNG DỰ TOÁN (BOQ) MINH BẠCH
Một hợp đồng xây nhà trọn gói chuyên nghiệp không bao giờ được ghi chung chung theo kiểu: “Xây nhà 3 tầng, diện tích 200m², tổng chi phí 1,2 tỷ đồng”. Cách ký hợp đồng mập mờ này chính là kẽ hở lớn nhất để các nhà thầu kém uy tín ép giá hoặc đòi tăng tiền sau này với lý do “hạng mục này không nằm trong gói”.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng, bạn phải yêu cầu nhà thầu cung cấp một bảng Dự toán bóc tách khối lượng chi tiết (BOQ). Bảng này cần phân loại rõ ràng thành 3 phần chính:
Phần xây dựng thô
Bao gồm khối lượng cụ thể của cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch xây, ống nước, dây điện… Tất cả phải được chỉ định rõ ràng về thương hiệu sản xuất (Ví dụ: Thép Hòa Phát, Xi măng Hà Tiên, Gạch Đồng Tâm) và mác vật liệu (Ví dụ: Bê tông mác 250).
Phần vật tư hoàn thiện
Đây là khu vực dễ gây bùng nổ chi phí phát sinh nhất. Nhà thầu cần liệt kê chi tiết chủng loại, mã số, kích thước và đơn giá của từng món đồ như: gạch ốp lát (60×60 hay 80×80), thiết bị vệ sinh (TOTO hay Inax), sơn nước (Dulux hay Jotun), cửa đi, tay vịn cầu thang…
Chi phí nhân công và quản lý
Tiền công thợ xây, thợ sơn, thợ điện nước và chi phí giám sát công trình tại hiện trường phải được bao gói cố định, không thay đổi theo thời gian.
3. THIẾT LẬP KHOẢN DỰ PHÒNG TÀI CHÍNH HỢP LÝ
Dù bạn có chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu, một công trình xây dựng kéo dài từ 4 đến 6 tháng vẫn có thể chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan từ thị trường hoặc các nhu cầu phát sinh mang tính cá nhân. Vì vậy, nguyên tắc bất di bất dịch trong quản lý tài chính làm nhà là: Không bao giờ dùng cạn sạch số tiền mình có vào đơn giá của nhà thầu.
-
Nếu bạn có tổng ngân sách là 1,5 tỷ đồng, hãy tìm kiếm và ký hợp đồng xây nhà trọn gói với mức giá khoảng 1,35 tỷ đồng.
-
Khoảng 10% đến 15% tổng ngân sách còn lại (tương đương 150 triệu đồng) sẽ được giữ lại làm quỹ dự phòng.
Quỹ dự phòng này sẽ giúp bạn chủ động trong các trường hợp: giá nguyên vật liệu trên thị trường biến động mạnh (nếu hợp đồng thuộc dạng hợp đồng điều chỉnh giá), chi phí xin cấp phép xây dựng, chi phí làm việc với các hộ dân xung quanh, hoặc khi bạn muốn nâng cấp một vài món đồ nội thất cao cấp hơn so với danh mục tiêu chuẩn ban đầu khi công trình đi vào giai đoạn hoàn thiện.
4. CHỌN NHÀ THẦU UY TÍN CÓ CAM KẾT KHÔNG PHÁT SINH BẰNG VĂN BẢN
Kinh nghiệm tối quan trọng để gửi gắm niềm tin chính là năng lực và đạo đức nghề nghiệp của đơn vị thầu. Một nhà thầu có tâm và chuyên nghiệp sẽ luôn thực hiện khảo sát trắc địa địa hình kỹ lưỡng, đo đạc lộ giới, kiểm tra hệ thống thoát nước khu vực trước khi đưa ra báo giá chính thức để tránh việc bổ sung chi phí ép cọc, gia cố móng về sau.
Khi lựa chọn đối tác xây nhà trọn gói, bạn cần lưu ý:
-
Xem xét các công trình thực tế: Hãy đến tham quan các công trình nhà thầu đã và đang thi công để đánh giá trực quan chất lượng tay nghề của thợ, cách sắp đặt vật liệu tại công trường.
-
Hợp đồng pháp lý chặt chẽ: Trong hợp đồng phải có điều khoản khẳng định: “Nhà thầu cam kết thi công trọn gói theo đúng bản vẽ thiết kế và bảng danh mục vật tư đính kèm, không phát sinh bất kỳ khoản chi phí nào khác. Mọi chi phí phát sinh do lỗi tính toán thiếu khối lượng của nhà thầu sẽ do nhà thầu tự chịu trách nhiệm”.
-
Chính sách bảo hành rõ ràng: Đơn vị uy tín luôn tự tin đưa ra chính sách bảo hành dài hạn (ví dụ: 5 năm cho phần kết cấu và 1 năm cho phần hoàn thiện) để đồng hành và khẳng định chất lượng công trình với gia chủ.
LỜI KẾT
Xây nhà không phát sinh chi phí hoàn toàn không phải là điều bất khả thi nếu chủ đầu tư có sự chuẩn bị nghiêm túc, chặt chẽ ngay từ khâu ý tưởng trên bản vẽ cho đến khi đặt bút ký hợp đồng pháp lý. Việc hiểu rõ quy trình và làm việc với một đơn vị minh bạch sẽ giúp bạn thảnh thơi tận hưởng hành trình kiến tạo tổ ấm của mình.
Nếu bạn đang tìm kiếm một người bạn đồng hành đáng tin cậy để hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước tại khu vực Bình Dương với cam kết chất lượng chuẩn mực, báo giá rõ ràng và tuyệt đối không phát sinh chi phí, hãy liên hệ ngay với Xây dựng Phát Tâm. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, khảo sát tận nơi và đưa ra giải pháp tối ưu nhất cho không gian sống của gia đình bạn!
